Redactie
1 juli 2024
Huren en geld Op 1 juli 2024 gaat de Wet betaalbare huur in. Wat betekent dit voor zittende huurders en nieuwe huurders van kamers en woningen?
De Wet betaalbare huur brengt wijzigingen in het puntenstelsel met zich mee:
- Er vallen meer woningen onder het puntenstelsel
- Deze nieuw gereguleerde ‘middenhuur’ huurders kunnen naar de Huurcommissie met een te hoge huur, maar ook met te hoge servicekosten of achterstallig onderhoud.
- Het puntenstelsel voor zelfstandige woningen is aangepast. Zo krijgen hoge energielabels meer punten. Een laag energielabel (E, F of G) zorgt zelfs voor minpunten.
- Ook het puntenstelsel voor onzelfstandige woningen (kamers) is aangepast.
Ingangsdatum van de wet is 1 juli 2024. Daarom maakt het uit wanneer je bent gaan huren. Voor nieuwe huurders pakt de wet anders uit dan voor zittende huurders (start huur vóór 1 juli 2024).
Nieuwe huurders (start huur ná 1 juli 2024)
Door de Wet betaalbare huur vallen er meer woningen onder het puntenstelsel. Naast ‘sociale huur’ is er vanaf nu ook ‘gereguleerde middenhuur’. In 2024 gaat het dan om woningen die bij aanvang van het huurcontract tussen € 879,67 en € 1.157,95 kosten en tussen 144 en 186 punten hebben en waarbij je op of na 1 juli 2024 het huurcontract tekent.
Ga je na 1 juli 2024 een nieuwe woning huren? Doe de vernieuwde huurprijscheck op de website van de Huurcommissie. Daarmee achterhaal je hoeveel punten je woning heeft en welke maximaal toegestane huurprijs daarbij hoort. Vraagt je verhuurder te veel huur? Dan kun je daar direct wat aan laten doen.
Goed om te weten:
- Vanaf 1 januari 2025 mogen gemeentes boetes uitdelen aan verhuurders die te veel huur vragen.
- Vanaf 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht om een puntentelling mee te leveren als ze een woning verhuren.
- Huurders in de vrije sector kunnen voortaan ook naar de Huurcommissie om de servicekosten te laten controleren.
Zittende huurders (start huur vóór 1 juli 2024)
Sociale huur
Huur je een sociale huurwoning? Door wijzigingen in het puntenstelsel kan het zijn dat je woning een lagere maximaal toegestane huurprijs krijgt. Als je meer betaalt dan dit nieuwe maximum kun je huurverlaging krijgen. Met de vernieuwde huurprijscheck op de website van de Huurcommissie kun je uitvinden of je huurprijs omlaag kan. Vooral als je woning een laag energielabel (E, F of G) heeft loont het de moeite om de huurprijscheck te doen.
Kamer(s)
Kamers (onzelfstandige woningen) hadden altijd al een maximaal toegestane huurprijs. Door de wijzigingen in het puntenstelsel voor onzelfstandige woningen kan het zijn dat je kamer een lagere maximaal toegestane huurprijs krijgt. Doe de vernieuwde huurprijscheck op de website van de Huurcommissie om te checken of je huurprijs omlaag kan.
Vrije sector
Huur je in de vrije sector, met een geliberaliseerd huurcontract? Dan kan je huurprijs meestal niet omlaag door de nieuwe Wet betaalbare huur. Bij een nieuw huurcontract -dus als je woning opnieuw verhuurd wordt aan een nieuwe bewoner- kan de huurprijs mogelijk wél omlaag.
- Heeft je woning volgens de vernieuwde puntentelling een puntentotaal tussen 144 en 186 punten? En is de prijs die daarbij hoort lager dan de huurprijs die je nu betaalt? Dan moet de huurprijs bij een nieuw huurcontract omlaag. De woning hoort vanaf dan bij de ‘gereguleerde middenhuur’.
- Heeft je woning 143 punten of minder? Maar betaalde je vanaf de start van de huur toch een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens? Dan kan je huur al eerder omlaag.
- Huurders in de vrije sector kunnen voortaan ook naar de Huurcommissie om de servicekosten te laten beoordelen.
Ten onrechte in vrije sector?
Het komt voor dat woningen ten onrechte als ‘vrije sector’ worden verhuurd. Vaak gaat het dan om kleine woningen van particuliere verhuurders, in gemeenten met forse woningnood. Wie een woekerhuur betaalt voor zo’n woning had tot nu toe maar beperkt tijd om daar iets aan te laten doen. Binnen zes maanden na ondertekening van het huurcontract kon je naar de Huurcommissie om huurprijs te laten toetsen (De Toets aanvangshuur), daarna was je te laat en zat je aan de te hoge huur vast.
Door de Wet betaalbare huur verandert dat. Ook na zes maanden kun je de huurprijs nog laten toetsen en een huurverlaging op basis van punten krijgen bij een huurcontract dat je op of na 1 juli 2024 hebt getekend. De Toets aanvangshuur blijft wel bestaan. Hiermee heb je recht op terugbetaling van de te veel betaalde huur. Dat is bij het verlagen op basis van punten van een onterechte vrije sector huurprijs na zes maanden niet het geval. Dan gaat alleen de huurprijs omlaag. Het blijft dus verstandig om snel na het tekenen van je contract je huurprijs te controleren.
Daarnaast geldt er voor zittende huurders (huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024) met een onterechte vrije sector huur een verplichte huurverlaging binnen 1 jaar. Je verhuurder moet de huur uiterlijk 1 juli 2025 verlaagd hebben naar de maximaal toegestane huur volgens het puntenstelsel. Is dat niet gebeurd? Dan kun je een procedure starten bij de Huurcommissie. Dat kan vanaf 1 juli 2025. Je valt in deze categorie als je puntenaantal 143 of minder is en je bij de start van je huur een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens betaalde.
