Daar gaan we weer met de woningmarkt

  

Extra bouwen heeft pas over een langere periode effect op de woningmarkt. © ANP XTRA

Daar gaan we weer met de woningmarkt

OPINIE

De auteur van dit artikel is Pieter van Santvoort. Hij is nieuwbouwspecialist bij Van Santvoort Makelaars in Eindhoven en lid van de landelijke klankbordgroep woningmarkt bij de NVM. De inkt van de handtekeningen onder de woondeal Eindhoven-Helmond was nog niet droog of er was alweer een landelijke politicus die sterkere overheidsregulering van de woningmarkt bepleitte. Dit keer was het Gert-Jan Segers van de ChristenUnie. Hij wil particuliere beleggers op de woningmarkt ontmoedigen met een hogere overdrachtsbelasting. En starters bevoordelen door ze vrij te stellen van die belasting.

Daar gaan we weer, denk ik dan. Het stimuleren komt rijkelijk laat, zoals Michel Theeuwen terecht constateerde in zijn analyse over de woondeal (ED 11 maart). Ook de ondertekenaars zelf hebben zich gerealiseerd dat de afspraak om de komende vijf jaar 27.000 huizen extra te bouwen voor de woningzoekende van vandaag slechts een beperkte impact heeft. Toch is het goed dat deze ambitie nu zwart-op-wit staat. Ook omdat er een geest van samenwerking uit spreekt en in ieder geval de bereidheid om procedures te verkorten en meer mogelijkheden te bieden voor tijdelijke woningbouw.

De ondertekenaars van rijk, provincie en het stedelijk gebied Eindhoven hebben hiermee de intentie uitgesproken tegemoet te komen aan de roep van vrijwel iedereen: meer bouwen, snel bouwen en vooral op plaatsen waar de vraag ligt (in de stad en in de groene randen rond de stad). De inwoners van deze regio schreeuwen erom en de economische groei en bloei van Brainport maakt de noodzaak – mede door de instroom van veel expats – alleen maar groter.

Maar ruimte is schaars, ook in onze regio. Het verkorten van procedures en het versoepelen van voorwaarden is een heikel punt. De markt is minder stuurbaar dan politici vaak denken. Het duurt lang voor het aanbod zich kan aanpassen aan de vraag. En dat zou allemaal bekend kunnen zijn bij de politici. Want een Tweede Kamercommissie die parlementair onderzoek deed naar woningbouw en huizenprijzen over een langere periode, heeft heel duidelijke conclusies getrokken in een rapport dat al in april 2013 uitkwam.

De woningmarkt is een voorraadmarkt, concludeerde deze commissie. Een forse extra jaarlijkse productie voegt relatief weinig toe aan de bestaande voorraad. En het duurt lang voordat het aanbod zich aanpast aan de stijgende vraag. Over een langere periode gezien kan meer aanbod echter wel degelijk de schaarste op de markt verminderen en daarmee tot demping van de prijsstijging leiden, concludeerde de commissie indertijd. ‘Ons land kenmerkt zich echter – ook internationaal gezien – door een extreem lage aanbod-elasticiteit’.

Hiervoor zag de commissie drie verklaringen:

De overheid stuurde op schaarste (om groene ruimte te sparen) en voldoende opbrengst op regionaal niveau (ter vervanging van rijkssubsidies).

Er kwam een soort bouwpoldermodel tot stand met veel regionale afstemming en onderhandelingen, waarin hoge ruimtelijke kwaliteit zwaarder woog dan voldoende bouwen.

Er was onvoldoende prikkel om doelmatig en snel te werken, bijvoorbeeld door planprocedures te verkorten en te innoveren.

De toegewezen woningaantallen gingen in de praktijk te veel als plafond werken en niet als prikkel. Aanjaagteams bleken papieren tijgers. Het staat allemaal in dat rapport, dat bij veel Tweede Kamerleden toch bekend moet zijn. Er is weinig tot niets mee gedaan. Nu richt de woede van landelijke politici zich weer op particuliere beleggers die de woningen wegkapen voor de neus van starters. Maar ja, die particuliere beleggers verhuren deze woningen veelal in de sector ‘middenhuur’ die bij politici juist zeer gewenst is. Het inbouwen van een noodknop zal naar alle waarschijnlijk een averechts effect hebben.

Dus: ja, het is een heel mooie woondeal. Laten we hopen dat deze afspraken echt als stimulans gaan werken. Maar mijn inschatting is dat we er pas later de vruchten van kunnen plukken. Ik zie dat bouwplannen die voor 2018 als ‘extra’ werden gepland pas medio 2020 tot uitvoering komen. Zo schuift alles op en zal de uitdaging vooral zijn om in de toekomst ook in economisch mindere tijden door te bouwen. En de politiek zal daarbij de natuurlijke neiging om sterk te reguleren los moeten laten: niet reguleren, maar stimuleren!

Bron: Eindhovens Dagblad