Beleggers zien bouw middenhuur niet opleven door komst corporaties

  

Beleggers zien bouw middenhuur niet opleven door komst corporaties: ‘We zitten elkaar voor de gek te houden’

Beleggers pessimistisch over bouw middenhuurwoningen. Foto: Christiaan Krouwels.

Minister Ollongren zet de deur voor corporaties wijd open om meer middenhuurwoningen te bouwen. De institutionele beleggers, die de afgelopen jaar 7.000 nieuwe huurwoningen opleverden, verwachten echter niet veel concurrentie. “Er wordt te lichtvaardig over middenhuur gedacht: Laat dat de corporaties maar doen”, zegt Frank van Blokland, directeur van de IVBN.

Nederland heeft een tekort aan middeldure huurwoningen, vindt Minister Ollongren. Ze wil dat corporaties er meer bouwen en past daarvoor de wet aan. De markttoets vervalt waarmee gemeenten éérst marktpartijen moesten vragen middenhuurwoningen te realiseren. Volgens de minister komt daarmee een einde aan de “voorrangspositie” van beleggers bij bouwprojecten met vrijesectorhuurwoningen.

Wat betekent het voor de institutionele beleggers dat corporaties zich ook in het middenhuursegment mogen storten?

Ruim 10 procent nieuwbouwwoningen gebouwd voor beleggers

Dat corporaties uitgedaagd worden tot de bouw van middeldure huurwoningen, wil niet zeggen dat de beleggers te weinig gebouwd hebben, wil Frank van Blokland, directeur van de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers) het beeld eerst rechtzetten. “De leden van de IVBN hebben in 2017 en in 2018 meer dan 7.000 nieuwe huurwoningen gerealiseerd. Het allergrootste deel, ik denk wel 75 zo niet 80 procent, in het middensegment. Dat is fantastisch voor de relatief kleine club dat we zijn.”

Frank van Blokland:”Wij hebben meer dan 10 procent van de totale nieuwbouw toegevoegd.”

Middenhuur betekent voor beleggers huren van 700 tot 950 euro, en in Amsterdam en Utrecht huren tot 1.200 euro, legt hij uit. “We hebben dus meer dan 10 procent van totale nieuwbouw toegevoegd als institutionele beleggers.” In heel Nederland werden er vorig jaar 66.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd.

‘Stef Blok koos onomwonden voor beperken corporaties’

Van Blokland begrijpt dat Nederland behoefte heeft aan middenhuurwoningen, maar denkt dat de minister en de gemeenten niet de juiste weg inslaan om aan voldoende huizen te komen. Corporaties zullen ondanks de stimulans van de minister zich op de sociale woningmarkt blijven richten. “Minister Blok en de Tweede Kamer hebben er indertijd onomwonden voor gekozen de corporaties de kerntaak te geven te zorgen voor de exploitatie en de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Het overgrote deel van de corporaties heeft er vervolgens voor gekozen om niet actief te zijn in het middensegment.

“Ze mogen het vaak ook niet van de wethouder en ze doen het ook niet, ze gaan geen commerciële avonturen aan. Het middenhuursegment van corporaties had veel groter kunnen zijn door 300.000 tot 500.000 woningen over te hevelen naar de niet-daeb-tak, maar ze hebben maar ongeveer 70.000 woningen overgeheveld. Geen wonder dat het middenhuursegment zo klein is gebleven”.

Beleggers hebben er geen probleem mee dat corporaties ook middenhuurwoningen bouwen

Slechts drie corporaties, waaronder Ymere en Wonen Limburg, hebben bewust gekozen voor een apart commercieel bedrijf, dat zich richt op de bouw en exploitatie van middenhuurwoningen. Dat Ollongren de weg plaveit voor corporaties om meer middeldure huurwoningen te bouwen, zal dan ook waarschijnlijk weinig effect hebben, verwacht de IVBN-directeur.

Maar de hakken in het zand zetten, doen de beleggers echter niet. Ze hebben er geen probleem mee dat corporaties actiever mogen worden op de markt voor vrijesectorhuur.

“Dat is prima. Als corporaties aan dezelfde strenge gemeentelijke voorwaarden moeten voldoen als wij, kan dat inderdaad een oplossing zijn in de grote steden. Corporaties zijn dan feitelijk ook een marktpartij.”

Corporaties waren tot nu toe nog niet zo happig op middenhuur

De terughoudendheid van corporaties in het middensegment blijkt ook uit het beperkte aantal middenhuurprojecten die ze de laatste jaren aangingen. In 2017 is door toezichthouder Autoriteit woningcorporaties slechts 26 keer toestemming gegeven aan corporaties om middeldure huurwoningen en andere zogeheten niet-deab-projecten te starten, schreef Ollongren vorig week aan de Tweede Kamer. In de eerste helft van 2018 gebeurde dat nog minder: zes maal. Marktpartijen haakten bij een markttoets net iets meer af dan corporaties. Bij 40 procent van de gevallen pakte een marktpartij het project op.

Van Blokland hoort ook van corporaties zelf dat ze niet staan te trappelen om middenhuurwoningen te bouwen. “Ze hebben hun twijfels, dat is evident, het is nogal wat dat gemeenten eisen.  De corporaties hebben bij de bouw en exploitatie van middenhuur immers net als de beleggers te maken met hele strenge voorwaarden waaraan ze moeten voldoen, zoals inflatievolgend huurbeleid, hoge grondprijzen en dus weinig tot geen rendement. Bouwen in de middenhuursegment wordt, voor zowel beleggers als corporaties, pas aantrekkelijk met grondprijzen waarvoor de gemeente op dit moment niet wil verkopen.”

Corporaties worden geacht winst te maken met commerciële activiteiten

Corporaties zijn niet op winst gericht, maar dat geldt niet voor hun commerciële activiteiten, zegt Van Blokland. “In hun niet-deab-tak worden ze geacht een marktconform rendement te behalen, net als beleggers. En daar kijkt de Autoriteit woningcorporaties ook naar.” Dus zal het voor corporaties in principe niet makkelijker dan voor beleggers zijn om middenhuurwoningen te bouwen.

Bloei van de markt voor middenhuurwoningen verwacht Van Blokland voorlopig niet. Al is er voor de buitenwereld de komende jaren geen vuiltje aan de lucht. “Voor de komende drie jaar zit er nog een behoorlijk aantal woningen in de pijplijn, ook in Amsterdam”, verzekert hij. “Maar dat zijn huurwoningen die niet onder de huidige, te strenge regelgeving vallen en dus geen last hebben van inflatievolgend huurbeleid, te hoge grondprijzen of exploitatieperioden van 20 à 25 jaar. In de stad Utrecht heeft men ook gekozen voor te strakke voorwaarden, waardoor je in de stad helaas niet meer kunt bouwen. Aan de overige gemeenten in de provincie Utrecht hebben de beleggers, corporaties en ontwikkelaars wel een aanbod kunnen doen om de komende jaren aan 7.000 nieuwe middenhuurwoningen te komen.”

Middensegment komt er zo niet

“Door alle voorwaarden die er in steden als Amsterdam en Utrecht aan middenhuur worden gesteld, gaat de bouwproductie snel omlaag”, waarschuwt de IVBN-directeur. “De pijplijn is al behoorlijk aan het opdrogen. Wij hebben ook eerder tegen Amsterdam gezegd: Let op, dit gaat niet goed. Wethouders kunnen nu juichen dat ze een nieuw bouwrecord hebben. Ja, we bouwen inderdaad nog steeds, dat klopt. Maar over een paar jaar zal de bouwproductie véél minder zijn.” Grote beleggers als Amvest, Bouwinvest, Vesteda en Syntrus Achmea REF hebben aangegeven dat ze in Amsterdam met de huidige condities niet verder bouwen. Volgens Van Blokland zijn de beleggers over de knelpunten in gesprek met de gemeente Amsterdam.

Met de huidige randvoorwaarden komt er volgens de beleggers nooit een omvangrijk middensegment van de grond. “We zitten elkaar voor de gek te houden, zo gaat het echt niet lukken. Middenhuurwoningen in de grote steden met huren onder de 1.000 euro, dat is echt een moeilijke opgave. We willen wel, maar de gemeenten moeten voorwaarden hanteren en ons een grondprijs bieden die daarbij past, zodat we een acceptabel rendement kunnen maken.” Dat gaat verder dan een simpel bruto aanvangsrendement van 4 à 5 procent. “Het gaat ons immers uiteindelijk om een looptijdrendement, waarmee we pensioenfondsen kunnen bedienen.”

“Middenhuurwoningen zijn de ideale aanvulling in de woningmarkt”, zet hij de woningen nog maar eens in de etalage. Voor de woningmarkt is het op dit moment alle zeilen bijzetten. “Dus moet je alle middelen aangrijpen, alle beschikbaar kapitaal benutten en bouwen bouwen bouwen.”

Angst voor noodknop gemeenten

Minister Ollongren heeft aangegeven mogelijk een noodknop voor gemeenten in te willen voeren voor het voorkomen van excessieve huren. De IVBN maakt zich grote zorgen dat de gemeenteregels door gaan slaan voor het bestaande midden- en vrijesectorsegment. “De minister wil via de woz-waarde excessieve huren in de bestaande voorraad voorkomen. Maar regulering van dat segment zal lange termijn investeerders  juist wegjagen. Dus niet alleen in de nieuwbouw gaat het mis, maar als ook de bestaande vrije markt wordt gereguleerd, worden lange termijn beleggers weggejaagd. Doodzonde”, vindt Frank van Blokland, directeur van de IVBN.